Inversión industrial · Canarias
Naves industriales como inversión: aprende a leer los números
Analizamos la nave como un activo: qué renta deja, a qué precio entras y cómo juega la fiscalidad canaria. No te prometemos un yield mágico: te enseñamos a calcularlo en cada operación, con su precio real y su renta real.
El marco
Qué hace diferente a Canarias para el inversor
Invertir en una nave industrial en Canarias no es lo mismo que hacerlo en la Península, y la diferencia no está en el ladrillo: está en el régimen fiscal. Canarias es territorio español pero queda fuera de la unión aduanera de la Unión Europea, lo que le da un régimen económico y fiscal propio —el REF— con figuras que no existen en el continente. La más relevante para quien compra para rentar es la RIC, la Reserva para Inversiones en Canarias, regulada en el artículo 27 de la Ley 19/1994. Permite reducir la base imponible reinvirtiendo beneficios en activos afectos a la actividad, y una nave industrial puede ser uno de esos activos aptos.
A esto se suma que aquí el impuesto indirecto no es el IVA del 21%, sino el IGIC, con un tipo general del 7% (Ley 20/1991). En una compra a empresa, ese diferencial cambia el coste de entrada de forma directa. Y al tratarse de un mercado insular, con suelo industrial finalista escaso, los contratos de arrendamiento suelen ser más largos y estables que la media peninsular: bueno para quien busca renta previsible. El marco no inventa rentabilidad por sí solo, pero sí altera de forma material los dos extremos del cálculo —lo que pagas al entrar y lo que tributas por la renta—. Por eso lo ponemos en el centro del análisis.
El análisis
Qué miramos antes de invertir
No basta un número aislado. Una operación se sostiene sobre cuatro variables, y la rentabilidad real sale de cruzarlas, no de mirar solo el €/m².
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Rentabilidad
El marco de análisis: rentabilidad bruta, neta y precio de entrada por €/m². Te enseñamos a leer cada número, no a fiarte de uno suelto.
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Demanda y ubicación
Una nave bien ubicada y demandada se alquila antes y mantiene su valor. La rotación del polígono pesa tanto como el precio.
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Fiscalidad canaria
La RIC y el IGIC cambian los números de la inversión. Bien usados, mejoran de forma notable el retorno neto.
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Inquilino y estado
Un activo ya alquilado y en buen estado es renta desde el primer día. Miramos el contrato y la solvencia, no solo el inmueble.
A quién servimos
El inversor al que nos dirigimos
No vendemos naves para usar: trabajamos para quien compra para rentar. El perfil típico es el inversor patrimonial —peninsular, no residente o empresa local— que busca un activo que genere renta estable y, a la vez, aproveche el marco fiscal canario. El inversor peninsular suele venir atraído por el diferencial IGIC frente al IVA y por la posibilidad de materializar la RIC si tiene actividad en las islas. El no residente necesita además entender su tributación por IRNR y cómo gestionar la operación a distancia. Y la empresa local con beneficios suele llegar buscando dónde colocar su dotación de RIC dentro del plazo legal, o planteando un sale & leaseback de su propia nave. A cada uno le cambia el número que importa; nuestro trabajo es ponerlo encima de la mesa antes de firmar.
Fiscalidad canaria
La ventaja que cambia los números
Canarias tiene un marco fiscal propio. Usado bien, mejora el retorno de tu inversión.
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RIC — Reserva para Inversiones en Canarias
La RIC es el gran incentivo fiscal canario: permite reducir la base imponible reinvirtiendo en Canarias los beneficios no distribuidos, y una nave industrial puede ser una inversión apta para materializarla.
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IGIC — Impuesto General Indirecto Canario
El IGIC es el impuesto indirecto propio de Canarias, equivalente al IVA peninsular pero con un tipo general del 7%. Afecta a la compra de naves cuando vende una empresa.
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AIEM — Arbitrio sobre Importaciones y Entregas de Mercancías
El AIEM es un arbitrio canario que grava ciertas importaciones y entregas para proteger la producción local. No lo paga el propietario que renta, pero sí puede condicionar el margen del inquilino que fabrica dentro de la nave.
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Guía del inversor no residente
Si inviertes desde la Península o desde fuera de España, Canarias tiene un marco fiscal propio con ventajas reales. Esto es lo que conviene tener en cuenta antes de entrar.
Preguntas frecuentes
Dudas habituales del inversor
- ¿Qué rentabilidad da una nave industrial en Canarias?
- Depende de la zona, el estado del activo y el contrato vigente. No publicamos un número universal porque sería engañoso. Lo que hacemos es enseñarte a calcular el yield de cada operación concreta a partir de su precio de entrada y su renta real.
- ¿Por qué Canarias para invertir y no la Península?
- Por el marco fiscal propio. Canarias está fuera de la unión aduanera de la UE y tiene su propio régimen: IGIC en lugar de IVA y la RIC. La Ley 19/1994 regula la Reserva para Inversiones, que permite reducir tributación reinvirtiendo beneficios en activos como una nave.
- ¿Cuándo conviene un sale & leaseback?
- Cuando una empresa quiere liquidez sin dejar su nave. Vende el inmueble a un inversor y firma a la vez un contrato de arrendamiento. El inversor compra renta desde el día uno con un inquilino conocido; la empresa libera capital. Es renta estable con un perfil de riesgo bajo.
- ¿Qué impuesto pago al comprar entre particulares?
- El ITPAJD, el impuesto de transmisiones patrimoniales. En Canarias el tipo general es del 6,5% (Decreto Legislativo 1/2009). Si en cambio te vende una empresa, la operación tributa por IGIC, no por ITPAJD. El supuesto cambia el coste de entrada.
Información general orientativa; no es asesoramiento fiscal. Confirma siempre tu caso con un asesor.