Guía del inversor no residente
Si inviertes desde la Península o desde fuera de España, Canarias tiene un marco fiscal propio con ventajas reales. Esto es lo que conviene tener en cuenta antes de entrar.
El atractivo de Canarias para quien viene de fuera
El marco fiscal canario —con la RIC, el IGIC y el resto del REF— hace que invertir en las islas sea interesante también para quien viene de fuera. El IGIC, con un tipo general del 7% (Ley 20/1991), abarata el coste de entrada frente al IVA del 21% cuando la nave la vende una empresa. Y si tienes o creas actividad económica en Canarias, puedes acceder a la RIC del artículo 27 de la Ley 19/1994. La clave es planificar bien la estructura antes de comprar.
Lo que cambia fiscalmente si inviertes desde la Península o el extranjero
Los no residentes que adquieren inmuebles en España tributan por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), regulado en el Real Decreto Legislativo 5/2004. Por las rentas del alquiler tributas por ese impuesto si no tienes establecimiento permanente. Si en cambio operas a través de una sociedad española, la tributación pasa al Impuesto sobre Sociedades. España tiene convenios para evitar la doble imposición con más de noventa países, cuyo listado actualizado se publica en agenciatributaria.gob.es: si tributas también en tu país de residencia, el convenio determina cómo se reparte. Constituir una sociedad en Canarias puede abrir la puerta al REF, incluida la Zona Especial Canaria (ZEC) si se cumplen los requisitos mínimos de inversión y empleo (Ley 19/1994, arts. 28 y siguientes).
Cómo gestionamos una operación a distancia paso a paso
No hace falta vivir en Canarias para invertir aquí. Primero hacemos la búsqueda y la preselección en remoto, con la documentación de cada activo. Después organizamos la visita: presencial cuando puedes desplazarte, o con un representante de confianza y vídeo cuando no. La negociación y la due diligence —nota simple del Registro, cargas, contrato de arrendamiento si lo hay— las llevamos a distancia. Y para la firma, la notaría admite el otorgamiento mediante poder notarial, de modo que puedes comprar sin estar presente. Tras la compra, te acompañamos en la gestión y te mantenemos informado en remoto.
Importante
La estructura óptima depende de tu residencia fiscal, de si tienes actividad en las islas y del convenio aplicable. Define con tu asesor cómo entras antes de comprar. Las normas citadas (IRNR, IGIC, Ley 19/1994) pueden consultarse en boe.es y en agenciatributaria.gob.es.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué impuesto paga un no residente al comprar una nave en Canarias?
- En la compra, IGIC al 7% si vende empresa o ITPAJD al 6,5% si vende particular. Por la renta del alquiler tributa por el IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004), salvo que opere a través de sociedad española.
- ¿Necesito una sociedad en Canarias?
- No siempre. Puedes invertir como persona física no residente. Constituir una sociedad en las islas puede dar acceso a la RIC o a la ZEC si cumples requisitos de inversión y empleo. Es una decisión de planificación con asesor.
- ¿Necesito NIE o NIF para comprar?
- Sí. Para adquirir un inmueble en España necesitas número de identificación fiscal: NIE si eres extranjero, o NIF de la sociedad si compras a través de ella. Se puede tramitar antes de la firma, incluso a distancia.
Información general orientativa; no es asesoramiento fiscal. Confirma tu caso con un asesor.