El número que importa
Rentabilidad, sin trampa
Una buena inversión no es la más barata ni la más cara: es la que deja la mejor renta neta para su riesgo. Aquí no te damos un porcentaje mágico —no existe—, te enseñamos a calcularlo tú mismo sobre cada nave que mires.
Los conceptos clave
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Rentabilidad bruta
La renta anual dividida entre el precio de compra, antes de gastos. Da una primera foto rápida del activo y sirve para descartar o comparar a vuelapluma.
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Rentabilidad neta
La misma renta, pero descontando gastos recurrentes e impuestos antes de dividir. Es la cifra que de verdad se cobra y la que decide si la operación compensa.
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Precio en €/m²
El precio de compra repartido entre los metros construidos. Permite comparar naves entre sí y con su zona; entrar bien de precio es media inversión.
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Ocupación y rotación
Cuánto tarda en alquilarse una nave y cuánto se mantiene ocupada. Una vacancia larga se come la renta de varios meses y baja la neta real del año.
Cómo se calcula la rentabilidad bruta y la neta
La rentabilidad bruta es una división sencilla: renta anual entre precio de compra, multiplicado por cien. Si una nave se alquila por una cuota mensual, la renta anual son doce cuotas; ese importe dividido entre lo que pagaste por la nave te da el yield bruto en porcentaje. Es la cifra que verás en cualquier anuncio, pero es solo el titular: no descuenta nada.
La rentabilidad neta es la que de verdad importa, porque parte de lo que te queda en el bolsillo. Antes de dividir, réstale a la renta anual todos los gastos que asume el propietario: el IBI, la cuota de comunidad del polígono si la hay, el seguro del inmueble, el mantenimiento y las reparaciones que no corren por cuenta del inquilino, y la previsión de vacancia (los meses que la nave puede estar vacía entre contratos). Y al denominador no le pongas solo el precio: súmale los costes de entrada —IGIC o ITPAJD según quién venda, notaría, registro y posibles obras de adecuación—, porque esa es tu inversión real. La neta casi siempre queda varios puntos por debajo de la bruta; cuanto mayor sea esa distancia, más cara te está saliendo mantener el activo.
Por qué el €/m² varía tanto entre polígonos
El precio por metro no se mueve solo por la calidad de la nave: lo mueve sobre todo la ubicación. En Tenerife, el suelo industrial finalista del sur —el área de influencia de Granadilla y de los polígonos próximos al aeropuerto y al puerto— es escaso, y esa escasez sostiene precios de entrada más altos que en zonas con más oferta. Una misma nave puede valer ratios muy distintos según esté en un polígono consolidado con buena conexión a la autopista TF-1 o en una bolsa de suelo periférica. Por eso el €/m² nunca se lee solo: se cruza siempre con la renta que esa ubicación permite cobrar. Un precio bajo en una zona sin demanda no es una ganga, es una nave difícil de alquilar.
Qué eleva o reduce la rentabilidad neta
La sube un inquilino solvente con contrato largo y cláusula de actualización por IPC, una zona con poca vacancia y una compra a buen €/m². La baja una vacancia prolongada, una renta firmada por debajo de mercado, gastos de comunidad u obras altas y una fiscalidad mal planificada. Sobre este último punto, la fiscalidad canaria juega a favor del inversor: la RIC, el IGIC y demás figuras del REF pueden mejorar de forma notable la rentabilidad neta de la operación, y conviene tenerlos en cuenta desde el primer cálculo, no al final.