Compra-venta

Compra-venta de naves industriales

Una compra-venta tiene dos caras, y cada una mira cosas distintas: quien compra busca precio de entrada y retorno; quien vende busca valoración defendible y un comprador solvente. Cubrimos ambas posiciones — escoge la tuya y bajamos a los números de la operación.

El proceso de compra, paso a paso

Comprar como inversor no es solo acordar un precio: es ordenar la operación para que el retorno previsto se sostenga después de firmar. Estos son los cuatro tramos del proceso, de la oferta a la liquidación de impuestos.

• Oferta y reserva

  Acordado el precio, se formaliza una oferta y, si interesa asegurar la operación, un contrato de arras que la vincula mientras se completa la revisión.

• Due diligence

  Revisión del activo: situación registral y cargas, contrato de arrendamiento vigente si lo hay, licencias en vigor, potencia eléctrica disponible y estado real de la nave.

• Escritura y notaría

  Firma de la compraventa ante notario, pago del precio e inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador.

• Impuestos de la compra

  Liquidación del IGIC o del ITPAJD según quién venda, además de notaría y registro. Es el coste de entrada que hay que sumar a la inversión real.

La fiscalidad de entrada decide parte del retorno

El impuesto que grava la compra no es un detalle administrativo: es coste de entrada y se descuenta del retorno desde el primer cálculo. En Canarias la transmisión tributa por IGIC cuando vende una empresa sujeta —con tipo general del 7 % según la Ley 20/1991, muy por debajo del IVA peninsular— o por ITPAJD cuando la venta es entre particulares o queda exenta de IGIC, con tipo general del 6,5 % (Decreto Legislativo 1/2009). Saber de antemano cuál de los dos aplica cambia el número final, y si la compra se afecta a una actividad económica, el IGIC soportado puede ser deducible. A ello se suma la posibilidad de materializar una dotación a la RIC en la adquisición de la nave, que mejora la rentabilidad después de impuestos.

Comprar para usar o comprar para rentar

Definir la intención antes de buscar evita comprar la nave equivocada. Quien compra para usarla prioriza que encaje con su operativa —ubicación cómoda para su logística, potencia eléctrica suficiente, altura y muelles acordes a su actividad— y la fiscalidad pesa por la vía del IGIC deducible. Quien compra para rentar mira sobre todo el activo como producto financiero: precio de entrada en €/m², renta que paga o puede pagar el inquilino, plazo y solvencia del arrendamiento, y vacancia esperada de la zona. La nave perfecta para un uso propio puede ser una inversión mediocre, y al revés. Lo aclaramos contigo al principio para enfocar la búsqueda donde el retorno tiene sentido.

Comprar una nave con inquilino dentro

Cuando el activo ya está arrendado, la inversión no es solo el inmueble: heredas el contrato tal y como está. Antes de firmar conviene leerlo con lupa, porque ahí está buena parte del retorno. Mira qué renta paga hoy el inquilino y cómo se actualiza, cuánto plazo queda y si hay obligación de permanencia o cláusulas de salida anticipada, qué fianza y garantías hay depositadas, y a quién corresponden los gastos, el IBI y la conservación. Comprueba también la solvencia y el historial de pago del arrendatario y si conserva derecho de tanteo sobre la venta. Un contrato sólido con un inquilino solvente da estabilidad a la renta; uno a punto de vencer o mal redactado puede convertir una compra atractiva en una vacancia inminente.

Con los números por delante. En las dos direcciones revisamos contigo rentabilidad, fiscalidad canaria y comprobaciones del activo antes de firmar. Cómo medimos la rentabilidad.