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Alquiler de naves industriales en Tenerife

Aquí miramos el alquiler como inversor: comprar una nave ya alquilada es renta desde el primer día. Pero "alquilada" no significa "sin riesgo". Lo que compras, en realidad, es un contrato; y el valor de ese contrato lo decide su letra pequeña. Te enseñamos qué leer antes de comprometer capital.

Qué analizar en el contrato de arrendamiento vigente

Al comprar una nave alquilada heredas el contrato tal cual: te subrogas como nuevo arrendador y quedas vinculado a lo pactado. Por eso la due diligence se hace sobre el contrato tanto como sobre el inmueble. Estos son los seis puntos que revisamos.

• Renta actual vs mercado

  La renta pactada puede estar por encima o por debajo de la de la zona. Si está alta, el riesgo aparece al renovar; si está baja, hay recorrido pero entras cobrando menos de lo posible.

• Plazo residual

  Cuántos años quedan de contrato. Es lo que separa una renta asegurada de un riesgo de vacancia a corto plazo. A más plazo restante, más estable el flujo.

• Cláusula de actualización

  Cómo y cuándo sube la renta. Lo habitual es la actualización anual por IPC; sin cláusula clara, la renta queda congelada y pierde valor con la inflación.

• Solvencia del arrendatario

  Quién paga y cómo ha venido pagando. Una renta sobre el papel no vale nada si el inquilino no la abona: conviene revisar el histórico de pagos y el tipo de actividad.

• Fianza y garantías

  La LAU (Ley 29/1994) exige en uso distinto de vivienda una fianza de dos mensualidades; muchas operaciones añaden garantías voluntarias (aval, depósito). Comprobar que está depositada protege al nuevo propietario.

• Reparto de gastos

  Quién paga IBI, comunidad, seguros y conservación. El reparto pactado cambia la renta neta real que vas a percibir, no la que figura en el encabezado del contrato.

Los riesgos del alquiler para el inversor

Comprar renta no elimina el riesgo, lo traslada al contrato. Tres son los que más pesan. El primero es la vacancia al final del contrato: si el inquilino se va, dejas de cobrar hasta recolocar la nave, y ese paréntesis se come parte del retorno calculado. El segundo es la renta por debajo de mercado: una nave con renta congelada o pactada años atrás puede parecer rentable sobre el papel y dar menos de lo que daría a precio actual; el recorrido está en la renovación, no en el presente. El tercero es el impago: la renta solo vale lo que el inquilino abona, así que su solvencia y su historial de pagos pesan más que la cifra del contrato. Cuantificar estos tres riesgos antes de ofertar es lo que convierte una renta "sobre el papel" en una rentabilidad real.

Pasos para comprar una nave ya arrendada

El proceso tiene un orden que conviene respetar para no firmar con sorpresas. Primero, la due diligence del contrato: contrato completo, anexos, último recibo, justificante de la fianza depositada y estado de pagos del arrendatario. En paralelo, la comprobación registral del inmueble —nota simple del Registro de la Propiedad para verificar titularidad y cargas— y la situación urbanística y de licencias de la nave. Después se cierra el precio y la estructura fiscal de la operación (IGIC o ITPAJD según el vendedor) y se firma. Con la escritura, el comprador se subroga en la posición de arrendador: a partir de ahí cobra la renta y asume las obligaciones del contrato. Lo habitual es notificar al inquilino el cambio de titularidad y los nuevos datos de pago.

Cómo se calcula la rentabilidad del activo arrendado

La gran ventaja de una nave alquilada es que la renta no se estima: se conoce. La rentabilidad bruta es la renta anual del contrato dividida entre el precio total de entrada (precio más impuestos y gastos de adquisición). De ahí, la rentabilidad neta sale de descontar los gastos que soportas tú —los que el contrato no traslada al inquilino: IBI, conservación, seguro, posible comunidad— y el efecto de la fiscalidad. Aquí entra el REF: si compras como empresa con actividad en Canarias, la nave puede ser activo apto para materializar la RIC (art. 27, Ley 19/1994), lo que mejora la neta de forma notable. No publicamos un porcentaje genérico porque cada activo da el suyo; lo que te damos es el método para calcularlo sobre la operación concreta. Lo desarrollamos en Rentabilidad.