Vender / desinvertir
Desinvierte en el mejor momento
Vender una nave es una decisión de cartera, no una urgencia. Tanto si quieres rotar activos, realizar plusvalías o liberar liquidez, el objetivo es el mismo: poner la nave a precio de mercado, entender qué impuestos deja la venta y encontrar comprador sin malvender. Aquí te contamos cómo lo planteamos, paso a paso y con la fiscalidad clara desde el principio.
Cuándo tiene sentido desinvertir
El momento de vender no lo marca el calendario, sino el ciclo del activo y tu estrategia. Hay tres situaciones típicas: rotar la cartera para liberar capital y reinvertirlo en una operación de mejor retorno; realizar la plusvalía acumulada cuando el precio de la zona ha madurado; o salir de un activo que ya no encaja —por antigüedad, por un inquilino que se va o por necesidad de tesorería—. Antes de poner la nave en el mercado conviene definir cuál de estas es la tuya, porque condiciona el precio de reserva, la urgencia y la fiscalidad de salida.
Cómo valoramos una nave a precio de mercado
No partimos de lo que te gustaría obtener, sino de lo que el mercado paga por un activo comparable. Para una nave industrial cruzamos tres lecturas: el método comparativo —qué se ha vendido en polígonos similares por estado, superficie y accesos—; la capitalización de rentas, que traduce la renta anual del contrato vigente en un valor según el yield que pide el mercado para ese riesgo; y el coste de reposición, útil para naves de obra reciente o muy específicas. Cuando la nave está alquilada, el contrato pesa tanto como los metros: un arrendamiento largo y a un inquilino solvente sube el valor; una vacante próxima o una renta por debajo de mercado lo bajan.
Fiscalidad de la venta para el propietario
La venta deja factura fiscal y conviene tenerla en la cuenta desde el primer cálculo. Estas son las figuras que entran en juego —el detalle aplicable a tu caso, con asesor—:
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Ganancia patrimonial
La diferencia entre el precio de venta y el de adquisición tributa: en IRPF si vendes como particular, o en el Impuesto sobre Sociedades si la nave está en el balance de tu empresa.
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Plusvalía municipal (IIVTNU)
El impuesto sobre el incremento del valor del suelo lo liquida el ayuntamiento. Tras la STC 182/2021 y el RD-ley 26/2021, hay dos métodos de cálculo y no se paga si no ha habido incremento real de valor.
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IGIC en la venta
Si vendes como empresa o promotor sujeto, la operación puede repercutir IGIC (Ley 20/1991), no IVA. Si la transmisión es entre particulares, suele tributar el comprador por ITPAJD.
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No residentes (IRNR)
Si vendes siendo no residente, la ganancia tributa por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes y el comprador practica una retención a cuenta sobre el precio.
Sale & leaseback como alternativa a la venta pura
Si ocupas la nave con tu propia actividad, no siempre hace falta venderla y marcharse. En un sale & leaseback vendes el inmueble a un inversor y firmas a la vez un contrato de arrendamiento, de modo que sigues operando en la misma nave como inquilino. Liberas el capital inmovilizado en el ladrillo sin parar la actividad, y el comprador obtiene un activo ya alquilado a un inquilino conocido —tú—. Es una operación que combina una compraventa ordinaria con un arrendamiento sujeto a la Ley 29/1994 (LAU): la clave está en pactar un plazo y una renta sostenibles para ambas partes, porque de ellos depende que la operación tenga sentido para los dos.
Cómo encontramos al comprador
Una nave bien valorada solo se vende si llega a quien la busca. Damos difusión del activo entre nuestra base de inversores y compradores de uso, y lo publicamos junto al inventario del grupo en vitalicapital.com, donde concurre demanda de toda Canarias. Filtramos a los interesados por solvencia y por encaje real con la nave, acompañamos las visitas y la negociación, y llevamos la operación hasta la firma en notaría con la documentación —registral, urbanística y del contrato de arrendamiento si lo hay— preparada de antemano para que la venta no se caiga en el último tramo.
Preguntas frecuentes
- ¿Debo declarar la venta como empresa o como particular?
- Depende de dónde esté la nave. Si forma parte del patrimonio de una sociedad, la ganancia va al Impuesto sobre Sociedades y la venta suele llevar IGIC. Si la tienes a título personal, tributa en tu IRPF como ganancia patrimonial. El supuesto exacto condiciona impuestos y retenciones; confírmalo con tu asesor.
- ¿Cuánto puede tardar en venderse una nave industrial en Tenerife?
- No hay un plazo de mercado fijo y no lo inventamos. Influyen el precio frente a comparables, si está alquilada o vacía y si el comprador necesita financiación. Una operación con precio bien ajustado y documentación en regla avanza más rápido que una sobrevalorada que se enquista en el mercado.
- ¿Conviene vender o hacer un sale & leaseback?
- Si usas la nave para tu actividad y quieres liquidez sin mudarte, el sale & leaseback te deja vender y seguir dentro como inquilino. Si ya no la ocupas o quieres salir del activo por completo, la venta directa a mercado es lo natural. Es una decisión de tesorería y de estrategia patrimonial.
Información general orientativa; no es asesoramiento fiscal. La tributación de cada venta depende del caso concreto: confírmalo con un asesor antes de operar.