¿Puedo deducir el IGIC si soy empresa?

Las empresas con actividad sujeta al IGIC pueden deducir las cuotas soportadas conforme al Título II de la Ley 20/1991. El porcentaje depende de la prorrata de la actividad. Confirma tu caso con un asesor fiscal.

¿Pago IGIC o ITPAJD al comprar?

Si te vende una empresa en el ejercicio de su actividad, la operación tributa por IGIC al 7% general (Ley 20/1991). Si compras a un particular, tributa por ITPAJD, que en Canarias es del 6,5% (Decreto Legislativo 1/2009).

¿Cuánto tarda el proceso desde la oferta hasta la firma?

Depende de si hay financiación. Una compraventa sin hipoteca puede cerrarse en unas semanas una vez acordado el precio, sujeto a la due diligence registral y a la cita de notaría. Con hipoteca, el plazo lo marca la entidad.

¿Qué diferencia hay entre comprar para usar y para rentar?

Si compras para usar, lo que importa es que la nave encaje con tu actividad. Si compras para rentar, lo que importa es el retorno: precio de entrada, renta esperada y solvencia del futuro inquilino. Son dos análisis distintos.

Comprar

Comprar para invertir

Antes de comprar miramos lo que importa a un inversor: a qué precio entras (€/m²), qué renta puede dar, cómo juega la fiscalidad y qué riesgos tiene el activo. Para que el retorno sea real, no una promesa.

Cómo medimos la rentabilidad Fiscalidad de la compra Ver naves en venta

Due diligence del activo

Qué comprobamos antes de firmar

Comprar una nave como inversión es comprar un flujo de renta, no solo un inmueble. Antes de la oferta y antes de la escritura revisamos seis frentes. Cualquiera de ellos puede convertir una operación aparentemente buena en un problema:

Situación registral

Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad: titularidad real, superficie inscrita y descripción que coincida con la realidad física.
Cargas y gravámenes

Hipotecas, embargos, servidumbres o afecciones fiscales pendientes. Lo que compras es la finca con sus cargas, salvo cancelación previa.
Contrato de arrendamiento

Si la nave está alquilada: plazo residual, renta actual frente a mercado, cláusula de actualización por IPC y fianza depositada (Ley 29/1994).
Solvencia del inquilino

A quién compras la renta. Histórico de pagos, antigüedad del contrato y actividad del arrendatario marcan el riesgo de vacancia.
Suministros y potencia

Potencia eléctrica contratada y disponible, acometida de agua y saneamiento. Adecuar la potencia después es caro y condiciona al inquilino.
Licencias y calificación

Licencia de actividad y de primera ocupación en vigor, uso compatible con el planeamiento municipal. Una nave sin licencia limita a quién puedes alquilar.

El coste real de entrada

Costes de compra a tener en cuenta

El precio que ves no es el coste de entrada. Para calcular el yield real hay que sumar los gastos de la transacción, y el más relevante es el impuesto indirecto. Aquí el supuesto lo cambia todo: si te vende una empresa en el ejercicio de su actividad, la compraventa tributa por IGIC, con un tipo general del 7% (Ley 20/1991). Si compras a un particular, no hay IGIC: tributas por el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITPAJD), que en Canarias tiene un tipo general del 6,5% (Decreto Legislativo 1/2009). Saber cuál te toca antes de ofertar evita sorpresas en el cálculo del retorno.

A ese impuesto se añaden los honorarios de notaría y de inscripción en el Registro de la Propiedad, la gestoría si la usas y, en su caso, los honorarios de intermediación. Si la nave necesita obras de adecuación —potencia eléctrica, muelles de carga, climatización para cierto tipo de inquilino—, ese capex de entrada es parte del coste real y baja la rentabilidad neta del primer año. Lo metemos en el cálculo desde el principio: una nave barata que exige una reforma importante puede salir más cara que otra lista para alquilar.

Define tu intención

Comprar para usar o comprar para rentar

No son la misma compra. Si vas a ocupar la nave con tu propia empresa, el análisis gira en torno al encaje operativo: ubicación respecto a tus clientes, altura libre, accesos, potencia. El precio importa, pero el activo se mide por lo que te permite hacer dentro.

Si compras para rentar —que es el caso del inversor patrimonial al que servimos— el inmueble es un medio, no un fin. Lo que mides es el retorno: precio de entrada por €/m², renta de mercado de la zona, plazo y solvencia del contrato si la nave ya está alquilada, y cómo te afecta la fiscalidad de la renta. Una nave perfecta para usar puede ser una inversión mediocre, y al revés. Por eso lo primero que aclaramos contigo es para qué compras: el resto del trabajo depende de esa respuesta.

Preguntas frecuentes

Dudas sobre comprar para invertir

¿Puedo deducir el IGIC si soy empresa?: Las empresas con actividad sujeta al IGIC pueden deducir las cuotas soportadas conforme al Título II de la Ley 20/1991. El porcentaje depende de la prorrata de la actividad. Confirma tu caso con un asesor fiscal.
¿Pago IGIC o ITPAJD al comprar?: Si te vende una empresa en el ejercicio de su actividad, la operación tributa por IGIC al 7% general (Ley 20/1991). Si compras a un particular, tributa por ITPAJD, que en Canarias es del 6,5% (Decreto Legislativo 1/2009).
¿Cuánto tarda el proceso desde la oferta hasta la firma?: Depende de si hay financiación. Una compraventa sin hipoteca puede cerrarse en unas semanas una vez acordado el precio, sujeto a la due diligence registral y a la cita de notaría. Con hipoteca, el plazo lo marca la entidad.
¿Qué diferencia hay entre comprar para usar y para rentar?: Si compras para usar, lo que importa es que la nave encaje con tu actividad. Si compras para rentar, lo que importa es el retorno: precio de entrada, renta esperada y solvencia del futuro inquilino. Son dos análisis distintos.

Información general orientativa; no es asesoramiento fiscal. Confirma siempre tu caso con un asesor.