Comprar suelo
Comprar parcela para promover una nave a medida o para revalorizar a medio plazo. Analizamos edificabilidad, usos permitidos, coste de urbanización y potencial de retorno antes de mover capital.
Compra-venta de parcelas
Compra-venta de parcelas industriales
Con el suelo, el precio por metro engaña: lo que de verdad manda es qué se puede construir y qué uso permite la calificación. Por eso una compra-venta de parcela se valora distinto que la de una nave. Te acompañamos en las dos direcciones, comprando o vendiendo, con el potencial real por delante del precio.
Vender una parcela
Si eres propietario de suelo industrial, partimos de una valoración realista —edificabilidad y usos cuentan tanto como los metros— y damos difusión ante promotores e inversores reales, con la operación acompañada hasta la firma.
Qué comprobamos antes de comprar suelo industrial
Una parcela no se compra por sus metros, sino por lo que esos metros permiten hacer. Antes de mover capital pasamos el suelo por cuatro filtros que determinan su potencial y su riesgo. La calificación y el régimen del suelo en Canarias se rigen por la Ley 4/2017, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, mientras que la edificabilidad y los usos concretos los fija el planeamiento municipal (el PGOU de cada ayuntamiento), consultable en su sede electrónica.
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Edificabilidad
Cuántos metros de techo permite construir la parcela. Se mide en m²t/m²s según el PGOU del municipio. Es el dato que de verdad fija el potencial: dos parcelas iguales en superficie pueden rendir muy distinto según su edificabilidad.
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Usos permitidos
La calificación urbanística decide qué actividad se puede instalar. Un suelo industrial no siempre admite cualquier uso productivo, logístico o terciario: conviene confirmarlo antes de comprar para no quedarte con una parcela que no encaja con la demanda.
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Estado de urbanización
No es lo mismo un suelo finalista, listo para construir, que uno con urbanización pendiente. Si quedan cargas de urbanización por ejecutar, son coste y plazo añadidos que hay que descontar del precio.
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Cargas y planeamiento
Revisamos la nota simple del Registro, posibles afecciones y si hay planeamiento de desarrollo pendiente de aprobación. Un suelo sectorizado pero sin desarrollar tiene un horizonte —y un riesgo— distinto al del suelo consolidado.
Cómo se valora una parcela industrial
La valoración de suelo parte del potencial edificable, no de la superficie a secas. La lectura habitual combina dos vías: la comparación con transmisiones recientes de parcelas equivalentes en la misma zona y con la misma calificación, y el cálculo residual, que estima cuánto vale el suelo a partir de lo que se puede construir sobre él —el techo edificable según el PGOU— menos los costes de urbanización y de construcción pendientes. Una parcela finalista y bien comunicada en un polígono con demanda vale más por metro que una sectorizada sin desarrollar, aunque sobre el plano parezcan iguales. Por eso, cuando compras para promover o para revalorizar, el horizonte temporal y el estado del suelo importan tanto como el precio de salida.
Edificabilidad y usos primero. Antes de hablar de precio comprobamos qué permite el planeamiento sobre esa parcela: es lo que decide el potencial real de la inversión. Cómo medimos el retorno.
Preguntas frecuentes
- ¿Cómo se calcula el potencial de una parcela industrial en Tenerife?
- De forma orientativa, el techo edificable resulta de multiplicar la superficie de suelo por la edificabilidad (m²t/m²s) que asigna el PGOU del municipio. A ese potencial hay que restarle los costes de urbanización pendientes si el suelo no está completamente urbanizado. Por eso el precio por metro de suelo, por sí solo, dice poco.
- ¿Qué impuesto paga el comprador de suelo industrial en Canarias?
- Si el vendedor es promotor o empresa que repercute el impuesto, la operación suele tributar por IGIC (Ley 20/1991). Si la transmisión es entre particulares o sobre suelo no sujeto, tributa por ITPAJD según la normativa autonómica canaria. El supuesto exacto lo confirma tu asesor antes de la firma.
- ¿Cuánto cuesta urbanizar una parcela en Tenerife?
- No damos una cifra cerrada porque depende de la fase de desarrollo del suelo y de las obras pendientes. Lo importante antes de comprar es revisar si quedan cargas de urbanización por ejecutar: ese coste se descuenta del precio para que el potencial neto sea real, no teórico.
Información general orientativa; no es asesoramiento fiscal ni urbanístico. La edificabilidad, los usos y los impuestos dependen de cada parcela y municipio: confírmalos antes de operar.